Розрахуйте комерційні оренди з формулами квадратних футів

Комерційні оренди не розраховуються, як оренда житла. Житлова оренда може включати загальну площу приміщень будинку, але оренда не базується на квадратних футах. Щомісячні оренди житлової нерухомості в значній мірі визначаються з огляду на порівнянні оренди в районі. У комерційній нерухомості місячна плата розраховується різними складними способами, використовуючи кілька типів квадратних метрів.

Вимірювання, що використовуються при визначенні орендної плати за комерційну площу, ґрунтуються на рекомендаціях, встановлених Асоціацією власників та менеджерів будівель (BOMA) International, і вважаються стандартними галузями в США.

Багато комерційних оренди використовують стандарти BOMA і стягують щомісячну плату за оренду квадратних футів, а не на "квадратних футах". Це важливо, щоб зрозуміти, оскільки якщо ви вказали ціну в $ 1,25 за квадратний фут, то це може бути те, що ви сплачуєте за кожен місяць.

Орендуються квадратні ноги

Придатні квадратні метри - це кількість квадратних футів, які займає орендар. Але є й інші частини будівлі, якими користуються всі орендарі або користуються нею. Ці частини відомі як загальні зони і включають коридори, сходи, ліфти та вестибюлі.

Кількість квадратних футів для загальних приміщень розділена між усіма орендарями на пропорційній основі. Кожен орендар сплачує частину витрат орендодавця на ці спільні зони. Коли ці збори додаються до корисних квадратних футів, результат називається "орендованими квадратними футами".

Для того, щоб зробити речі ще більш заплутаними, ця практика додавання витрат загальної площі до придатних квадратних футів називається "коефіцієнтом завантаження". Витрати на коефіцієнт навантаження зазвичай збільшуються з кожним роком зі швидкістю, окремою від підвищення орендної плати за квадратні футів. Це означає, що вам може знадобитися щорічно домовлятися про два збільшення орендної плати: один для коефіцієнта навантаження і один для оренди квадратних футів.

Приклад розрахунку орендованих квадратних футів

Скажімо, офісний простір, який ви орендуєте, фізично становить 500 квадратних футів (ціна квадратних футів), ціна якої становить 1,25 долара за квадратний фут. Ваша орендована квадратна футівна оренда складе $ 625 на місяць (500 SF x 1,25 $). Тим не менш, ваша частина загальної площі додає ще 100 квадратних футів. Вашу орендну плату обчислюють на основі 600 квадратних футів, а не 500, які ви будете займати.

Деякі орендодавці є одноразовою ставкою для обох квадратних футів і вашої частини загальної площі в один номер (це, як правило, несправедливо до орендаря), але більшість стягує іншу ставку за квадратний фут для квадратних футів, які можна використовувати, а також за загальний внесок в оренду.

Попросіть пробну частину витрат, які можуть бути використані в порівнянні з орендованими площами

Перш ніж ви навіть побачите простір, не забудьте запитати по телефону, яка ставка стягується за використовувані квадратні метри і для оренди квадратних футів, тому що це робить велику різницю у вашій загальній місячній оренді. І, пам'ятайте, якщо хтось говорить вам про простір "1500 орендованих квадратних футів", то фактичний (корисний) розмір простору буде меншим.

Щоб отримати вас, щоб побачити нерухомість, деякі орендодавці просто скажуть вам придатну квадратну ціну, але процитуйте орендований квадратний метр. Ця оманлива практика робить простір більш великим і дешевим, ніж він є. Потім, коли ви з'являєтеся, ви знайдете простір, який звучить чудово на телефоні, насправді поза вашим ціновим діапазоном і меншим, ніж ви думали.

Незважаючи на те, що більшість ріелторів чесно повідомляють про загальні витрати на оренду по телефону, вони як і раніше мають тенденцію визначати розмір простору як орендовані ноги, а не як зручні ноги. Але тепер ви досить розумні, щоб точно знати, що запитати ріелтора.

Наступна таблиця порівнює три типи обчислень квадратних футів, що використовуються в комерційних орендах. Деякі оренди просто заряджаються придатною квадратною ногою, а інші додають відсоток від загальної площі до корисної площі, щоб зарядити, що називається орендованими квадратними футами.

Розрахунок квадратної стопи

Визначення квадратних футів (SF)
Термін	Визначення
Придатні квадратні ноги	СФ простору, фактично зайнятого орендарем.
Орендуються квадратні ноги	Використовується СФ +% ВП загальних територій.
Валова площа	Усього SF всієї будівлі.

Резюме

Придатні квадратні метри - це фактичний розмір простору, який ви займете. Орендувані квадратні метри завжди більше, тому що вони включають в себе квадратні метри, що використовуються, плюс додаткову кількість квадратних футів спільних площ, які ви фізично не будете займати.

Орендоване приміщення з коефіцієнтом завантаження - це ціна, яку ви хочете знати, тому що це те, за що ви будете платити. Ціна за квадратні метри для квадратних футів - це лише частина того, що ви будете платити щомісяця.