Фактор навантаження в комерційному оренді і як його розрахувати

"Фактор навантаження" - це термін, який посилається на метод розрахунку загальної вартості місячної орендної плати для комерційного орендаря. Вона поєднує в собі корисні квадратні футів на додаток до відсотка квадратних футів загальних площ, які орендар, як очікується, виграє. Його іноді називають фактором "доповнення" або фактором "загальної області".

Що вважається спільними зонами

Загальні зони можуть включати в себе туалети, вестибюлі, ліфти, сходи і загальні коридори. Це області, в яких клієнти, клієнти та працівники комерційного орендаря можуть мати доступ і очікується їх використання.

Використовувані квадратні ноги при розрахунку коефіцієнта навантаження

Розрахунки фактора навантаження починаються з визначення різниці між корисними і орендованими квадратними футами. Придатні квадратні метри визначають область, яку ви і ваш бізнес фактично і виключно можете зайняти. Інші орендарі не мають доступу до цього простору. Це ваш магазин, ваш офіс, ваше місце розташування.

Якщо ви орендуєте приміщення магазину, що становить 25 'x 20', у вас є 500 квадратних футів корисного простору. Це ваша область, і ваш бізнес може, мабуть, використовувати все це. Якщо ви залишите кут цього місця вільним, це ваш вибір, але ви міг Використовуйте цей простір, якщо ви хочете, щоб це сприяло вашим придатним квадратним футів.

Ви та інші особи, пов'язані з вашим бізнесом, можете також користуватися загальними зонами - туалетами, фойє, ліфтами, коридорами і сходовими клітинами, - але вони не є частиною ваших квадратних футів, тому що вони не є виключно вашими.

Існує виняток, якщо ваші квадратні метри, які можна використовувати, розділені на окремі кімнати або на окремі поверхи. У цьому випадку будь-які шляхи доступу, які з'єднують їх, сприятимуть використанню квадратних футів. Вони не є загальними областями, тому що інші орендарі та / або власник нерухомості їх не використовують.

Оренднана квадратна сторона при розрахунку коефіцієнта навантаження

Тепер, коли ви визначили ваші квадратні метри, які можна використовувати, ви можете зрозуміти ваші квадратні футів, які можна орендувати, додавши відсоток загальних площ, які ви і / або ваші клієнти також використовуєте. Відсоток, як правило, встановлюється орендодавцем або власником нерухомості і заснований певною мірою на використаних квадратних футах у порівнянні з загальною площею приміщення будівлі.

У вас може бути місце для переговорів. Немає рівномірного відсотка по всьому борту, хоча зазвичай він не перевищує 15%. Це може залежати від того, чи ви орендуєте приміщення в районі з багатьма іншими комерційними орендарями, наприклад, торговим центром. Якщо ваші клієнти та клієнти також користуються великою парковкою, це може збільшити відсоток.

Розрахунок коефіцієнта навантаження

Почніть з загальної площі площі всієї будівлі. Тепер відняти квадратні метри загальних площ. Ви залишилися з корисними квадратними метрами, принаймні, якщо ви здаєте в оренду весь будинок, а не простір в торговому центрі або торговому центрі. Розділіть загальний простір на корисний квадратний метр, щоб отримати коефіцієнт завантаження.

Якщо ваші розрахунки дорівнюють 20%, а орендодавець пропонує 15%, у Вас, мабуть, є гарна угода. Якщо ви отримаєте цифру в 10 відсотків, а орендодавець запитує 15 відсотків, ви можете провести переговори або залучити допомогу фахівця з нерухомості.

Також слід зазначити, чи коефіцієнт завантаження регулюється у вашій оренді за умови перерахування під час оновлення. Запуск успішного бізнесу - це планування. Якщо бізнес не бум, і ви стикаєтеся з можливим значним збільшенням коефіцієнта навантаження наступного року, це може бути катастрофічним. Комерційні оренди ідеально довгострокові. Ви не хочете переміщати своє підприємство.