Як вести переговори про сплату CAM в комерційній оренді

Чим більший комерційний простір, який ви орендуєте, тим більша ймовірність того, що ви зможете вести переговори про плату за обслуговування (CAM) та будь-які адміністративні збори. Однак, незалежно від того, наскільки малий простір, ніколи не приймайте умови будь-якого договору оренди, не вимагаючи кращої угоди.

У застережливому твердженні про труднощі прориву в комерційну нерухомість, Журнал CFO репортер, Лаура Демарс, чітко вказує, що навіть фахівці з нерухомості можуть зіткнутися з труднощами у розумінні складності плати за ПЗЗ; "Складність промисловості робить його важко зламати …" DeMars далі стверджує:

«У торгових центрах, наприклад, орендарі зазвичай платять за утримання будівлі через плату за технічне обслуговування (CAM). Хоча фінансовий директор фірми з управління нерухомістю не керує безпосередньо орендарями, він все ще повинен зрозуміти, як ці збори збираються… важливіше, оскільки великі роздрібні торговці часто оскаржують плату за CAM або сплачують лише відсоток… розраховувати на різницю або прослизання CAM. "

Перед тим, як спробувати обговорити CAM або адміністративні збори, переконайтеся, що ви розумієте, що вони є. Якщо плата CAM є складним питанням для фінансових директорів, то краще йти в підготовку!

Промислові стандартні тарифи CAM

Оскільки стан певних спільних територій безпосередньо впливає на орендарів, збори, пов'язані з витратами на утримання та ремонт коридорів, ліфтів, сходових майданчиків, вестибюлів та унітазів, є досить стандартними в платі за послуги CAM. Крім того, орендарям зазвичай оцінюють плату за CAM - витрати, пов'язані з обслуговуванням автостоянки (включаючи освітлення та озеленення) і тротуарами.

Поради щодо ведення переговорів зі стандартними тарифами CAM

Якщо тип оплати, яку вам потрібно заплатити, не підлягає обговоренню, переконайтеся, що ваша оренда спеціально дозволяє вам переглядати рахунки орендодавця. Бізнес - це бізнес, і це не слід розглядати як недовіру до орендодавця або до чогось особистого, але сплати невідомих платежів просто добросовісно - це непоганий бізнес. Вимоги до заяви в найменшій мірі, що орендодавець повинен надати документацію (підзвітність) за всі стягнуті збори, є єдиним способом забезпечити вас справедливою оплатою.

Ви також повинні обговорити, скільки зборів CAM може збільшуватися щороку, встановлюючи максимальну суму або відсоток. Цю "межу" слід перераховувати окремо від будь-якого іншого збільшення оренди.

Адміністративні збори за операціями та управлінням (O&M)

Якщо ваша оренда вимагає від вас сплатити плату за CAM за будь-які операційні або управлінські витрати - негайно заперечуйте проти таких витрат. Якщо орендодавець наполягає, попросіть побачити список (доказ) цих витрат і розрахунок вашої частки. Ці збори не можуть бути фактично названі платами CAM, а «Адміністративні збори». Адміністративні збори як і раніше коштують CAM - орендодавець намагається змусити Вас внести свій внесок у власні витрати. Адміністративні збори, як правило, базуються на відсотках від загальної вартості CAM.

Поради щодо ведення переговорів з адміністративних зборів та звітів

Більшість орендарів заперечуватимуть за операційну та управлінську плату, оскільки орендодавець вже робить дохід від орендної плати, що стягується навіть без плати за CAM. Якщо плата CAM включає зарплату управлінського або адміністративного персоналу (на або поза місцем проживання), витрати на страхування відповідальності (вам доведеться заплатити за власне страхування відповідальності - орендодавець вимагає цього, перш ніж ви зможете переїхати), рекламу та інші рекламні заходи, професійні послуги, такі як юридичні або бухгалтерські послуги, намагаються домовитися про це з оренди.

За словами Розі Ріс, "Битва за звинувачення в CAM" Журнал роздрібної торгівлі; "Оцінені орендарі скоротять відсоток (від 25% до 5%) і виключають з розрахунку витрати, не пов'язані з обслуговуванням (наприклад, податки, страхування, комунальні послуги)."

Rees також вважає, що витрати на технічне обслуговування та ремонт, пов'язані з будівлями (тобто дахами, фундаментами будівлі та зовнішніми стінами), не повинні поглинатися орендарями, оскільки це не є звичайними зонами, які використовуються орендарями або їхніми клієнтами. Рис точно вказує; «Орендодавець вже отримує дохід від цих будинків у вигляді орендної плати. Будь-які витрати на утримання та заміну їх повинні виплачуватися орендодавцем з доходу від оренди ».

Джерела:

Розі Ріс. Журнал роздрібної торгівлі онлайн. "Битва за плату за CAM". 1 вересня 1999 року.

Лаура Демарс. Журнал CFO. "Реальна угода". Серпень 2007.