Як вести переговори з комерційною орендою, що сприяє орендарям

Якщо орендодавець або агент лізингу просто повідомляє вам про умови, попросіть щось, що показуватиме умови в письмовій формі, перш ніж ви надішлете відповідне пропозицію. Якщо вони не бажають запропонувати лист, попросіть електронну пошту або копію списку для місця (який буде містити принаймні основну інформацію про лізинг).

Чому так важливо мати письмові початкові терміни? Лізинговий агент діє від імені інтересів орендодавця. Якщо агент не зрозумів або намагався будь-яким чином змінити інструкції орендодавця, наявність умов у письмовій формі може показати вам орендодавця, що ваша лічильна пропозиція була зроблена добросовісно на підставі інформації від агента лізингу.

Також можливо, що ви можете неправильно зрозуміти умови оренди, якщо вони не в письмовій формі. Це може привести вас до занадто високого або занадто низького рівня на основі інформації, яку ви неправильно зрозуміли.

Інша причина, щоб мати умови в письмовій формі, що це дозволяє вам час для дослідження більше про оренду, попросити адвоката про умови, або навіть для порівняння термінів з будь-якими іншими договорами оренди ви розглядаєте.

Запитувати терміни в письмовій формі жодним чином не є юридичним зобов'язанням з вашого боку рухатися вперед. У вас завжди є можливість протистояти умовам або просто відмовитися від них.

Лічильна пропозиція

Коли ви купуєте будинок, ви обговорюєте ціну. Продавець перераховує будинок за суму грошей, яку вони хотіли б отримати від продажу, але майже завжди розраховує отримати менше. Покупець, зацікавлений у придбанні житла, подасть у письмовій формі продавцю з зустрічною пропозицією. У цьому випадку контрафайнер - це пропозиція купити житло за нижчою ціною, ніж просить продавець. Простіше кажучи, зустрічна пропозиція торгується.

Це також стосується комерційного лізингу. Хоча деякі договори оренди дійсно можуть не обговорюватися, здебільшого вона працює так само, як і придбання житла: орендодавець або агент з лістингу просить про одну орендну ціну (або набір термінів), але дозволяє деякий простір для переговорів. Інакше кажучи, в комерційній нерухомості майже завжди очікується, що орендар (або орендар) подасть контрпропозицію, тому орендодавець роздуває ціни та / або умови.

• 3 запитання, які потрібно задати перед тим, як вести переговори або підписати комерційний лізинг
• Діаграма, що показує типи комерційних оренди
• Потрійний чистий лізинг
• Повна оренда (валової оренди)

Початковий процес переговорів

Після того, як ви висловили зацікавленість у оренді приміщення, деякі орендодавці просто запропонують вам форму, в якій зазначаються умови оренди. Ці форми можуть мати розділ відповіді або вкладення, щоб заповнити, де ви можете протиставити пропозицію. Інші можуть просто запропонувати копію документів з переліку (оголошення або листівки) з "умовами прохання".

Однак у більшості випадків у ваших інтересах подати лист або іншу письмову форму спілкування з зустрічною пропозицією. Чому? Тому що в листі ви можете включити пункти продажу про те, чому ви б зробили ідеальним орендарем, повідомте орендодавцю про свій бізнес і зробіть угоду більш особистим.

Для гарячої нерухомості з кількома зацікавленими сторонами, ваш лист може служити вправою продажу, щоб змусити орендодавця вибрати вас і погодитися з вашими умовами. Переговори можуть йти вперед і назад, тому будьте терплячими. Список агентів, як правило, має певну свободу приймати рішення, але, швидше за все, потрібно буде поспілкуватися з орендодавцем. Це може зайняти час.

Якщо ви не почули пропозицію протягом одного-двох робочих днів, це добре. Але намагайтеся не здаватися відчайдушними або надто тривожними, оскільки це може вплинути на результат ваших переговорів. Пам'ятайте, що більшість агентів, які ведуть лістинг, хочуть перемістити об'єкт так само швидко, як він може, тому вони, як правило, не потребують значного «пригнічення».

Підготовка пропозиції або лічильника пропозицій

Ваша зустрічна пропозиція повинна бути представлена ​​з вашого бізнесу, а не від вас особисто, навіть якщо ви володієте приватною власністю. Ваше листа-пропозиція - це крок продажів. Ви просите різні терміни, які більше на вашу користь, і ви хочете, щоб орендодавець бачив вас і ваш бізнес як хороший вибір.

У листі-пропозиції потрібно завжди вказувати таку інформацію:

Особа, відповідальна за оренду

Вкажіть назву своєї компанії, що включає назву, яку ви юридично засновували, а також будь-які інші назви, у яких здійснюється робота. Пам'ятайте, що якщо ви працюєте з приватною власністю, з юридичної точки зору ви і ваш бізнес є такими ж, і навіть якщо ви перерахуєте свій бізнес на оренду, ви також можете мати особисту відповідальність за всю оренду.

Структура вашого бізнесу

Якщо ви включені, розкажіть, де ви включені. Якщо ви є організацією, звільненою від оподаткування, зазначте це у своєму листі. Це рідко, що поміщики пропонують вам безкоштовні або пільги для неприбуткових організацій, тільки щоб отримати списання податків, але вони можуть бути більш схильні до переговорів або оренди з благородною справою, ніж до клубу байкерів. Крім того, розуміння вашої особистої відповідальності за підписання договору оренди є важливим і залежить від вашої бізнес-структури.

Як довго ви займалися бізнесом?

Якщо вашому бізнесу менше двох років, ви можете також включити заяву про свій успіх або прогноз майбутнього зростання або бізнес-план. Орендодавець навряд чи орендує ваш бізнес, якщо хтось особисто не підписує або гарантує оренду, якщо ви не можете показати, що ваш бізнес працює добре.

Природа вашого бізнесу

Що ти робиш? Будьте короткими і доречними. Орендодавець повинен знати, що ви робите, якщо є особливі міркування. Наприклад, якщо ви керуєте бізнесом, який використовує небезпечні матеріали, маєте пацієнтів у медичному закладі або зберігаєте предмети надмірної вартості, орендодавець повинен знати, якщо є обмеження на використання власності. Що роблять орендарі, може вплинути на вартість нерухомості власника і страхові тарифи; так що будьте чесними.

Контактна інформація

Обов’язково вкажіть номер телефону, до якого можна дістатися, а також, якщо можливо, і адресу електронної пошти. Якщо ви можете бути досягнуті тільки в певні дні або протягом встановлених годин, включіть це також. Якщо ви не відповідаєте своєрідному орендодавцю або агенту з лістингу, вони можуть вважати, що ви не зацікавлені.

Ваші запропоновані умови (або, пропозиція)

Будьте максимально повні та зрозумілі.

Перерахування Ваших умов лізингу в пропозицію або зустрічну пропозицію

Найкращий спосіб обговорення угоди - це чітке розуміння того, що ви пропонуєте або бажаєте прийняти. Якщо це не в письмовій формі, пізніше буде дуже важко довести, що щось виключено з договору оренди, який, на вашу думку, повинен бути включений.

Покласти речі в письмовому вигляді може зайняти трохи більше часу, але це надає вам певний правовий захист, якщо пізніше все поступово потрапить до лінії. Якщо ви натискаєте час і не можете відправити лист - доставити його. Якщо це неможливо, може бути достатньо добре написаного листа.

Якщо ви не впевнені в конкретній вимозі оренди, як для роз'яснення, - і спробуйте отримати це роз'яснення в письмовій формі.

• Червоні прапори для поганих умов лізингу
• Поради про те, як вести переговори про сплату CAM в комерційній оренді
• Стандартні умови комерційного лізингу

Довжина договору оренди

Якщо ви хочете змінити термін оренди, будьте зрозумілі. Наприклад, чи потрібно орендувати два роки з трьома варіантами оновлень на один рік (на загальну суму п'ять років); або пряма п'ятирічна оренда без варіантів оновлення? Це робить дуже велику різницю в тому, як довго ви будете заблоковані в оренду і як орендодавець може відчувати інші терміни, які ви просите в зустрічній пропозиції.

Більшість орендодавців віддають перевагу дворічним або довшим договорам оренди, але ніколи не соромтеся звертатися за орендою на один рік. Один рік оренди може коштувати трохи більше, або мати менше варіантів оренди оренди, але ви заблоковані на менше часу. Якщо ви не є багатомільйонною компанією, це рідко має сенс підписати договір оренди, який зобов'язує вас на простір більше двох років.

Майте на увазі, якщо ваш бізнес переросте простір, ви не хочете, щоб застряг з довгою орендою. Або ще гірше, якщо ваш бізнес бореться, і вам потрібно знизити його на менший простір, можливо, вам важко зламати оренду.

Стан майна

Якщо ви просите простір «як є» або якщо вам потрібен помічник, щоб зробити ремонт або вдосконалення в першу чергу. Якщо ви плануєте відремонтувати нерухомість, коротко опишіть запропоновані ремонтні роботи. Ви хочете, щоб це було включено до договору оренди, тому що часто орендодавець запропонує певний тип стимулу або «допомоги», якщо ви відремонтуєте певні види нерухомості. Якщо ви не впевнені, які допуски вам можуть бути запропоновані для будь-яких ремонтних робіт, тримайте речі відкритими. Пропонуємо подати більш детальну інформацію про ремонт для огляду орендодавця, щоб запропонувати вам якісь міркування для покращення.

Дата зайнятості

Скажіть орендодавцю, коли ви хочете взяти фізичне володіння (переїхати, отримати доступ або взяти на себе відповідальність за майно). У деяких випадках, коли дата взяття фізичного володіння може бути іншою, ніж дата, ви почнете платити орендну плату.

Наприклад, ви можете попросити орендодавця дати заїзду і Дата початку оренди 1 січня 20xx, але просимо, щоб перший місяць був орендований. У цьому випадку оренда розпочинається з 1 січня 20х, а орендодавець може списати безкоштовну місячну оренду. Орендар займе 12 місяців, а оренда триватиме 12 місяців.

Інший спосіб отримати таку саму річ (безкоштовний місяць оренди) полягає в тому, щоб просити дату зайнятості 1 січня 20хх, з датою оренди 1 лютого 20хх. Це означає, що оренда розпочнеться один місяць від дати переїзду, або 1 лютого 20хх.

Цей тип переговорів працює тільки в просторі, який вже не зайнятий, і орендодавець прагне, щоб хтось перемістився, тому що це сприяє орендарю. По суті, ви не тільки отримуєте одну безкоштовну місячну оренду, ви отримуєте до 13 місяців заселення з 12-місячної оренди.

Як написати пропозицію або літер пропозицій

Нижче наведено зразок листа, який може (і повинен) бути переглянуто, щоб використовувати його як початкову пропозицію або контрафакт для оренди комерційного простору для вашого бізнесу. Він не призначений для того, щоб служити заміною юридичної консультації, а просто показати один спосіб, яким ви можете висловити зацікавленість у оренді певного простору.

• Більш бізнес лист зразки
• Бізнес лист шаблон

Інформація, виділена жирним шрифтом, повинна бути замінена вашою інформацією та умовами лізингу.

(Вставити Сьогоднішня дата)

(INSERT Ім'я орендодавця або агента лістингу

Пані Happy Landlord

123 Street

Номер люкс Z

Місто, штат, поштовий індекс

ШановнийПані Орендодавець;

Цей лист висловлює зацікавленість від іменіINSERT назва Вашого підприємства), при оренді нерухомості, розташованої за адресою: (INSERT повна адреса, включаючи адресу, номер приміщення або номер приміщення, місто, штат і поштовий індекс).

(INSERT назва вашої компанії) (INSERT тип бізнесу, яким ви володієте - LLP, партнерство, приватне підприємництво тощо)INSERT коротка заява про те, що робить ваш бізнес).

(INSERT назва підприємства) працює з (INSERT дата початку або кількість років у бізнесі). Завдяки захоплюючому росту нам потрібні більші (або, додаткові, більш відповідні тощо) об'єкти.

(Примітка: навіть якщо ви працюєте з дому, не пропонуйте це у вашому листі про пропозицію. Спробуйте уникати пропонувати в цьому первинному контакті, що у вас є домашній бізнес - це може зробити вас звучати маленьким і нестабільним для орендодавця.)

Після ретельної оцінки справедливої ​​ринкової вартості я (ми) пропонуємо наступні терміни для Вашого розгляду:

СПИСОК ВСІХ ТЕРМІНІВ ТУТ включаючи тривалість оренди, варіанти оновлення, орендну плату, додаткові платежі, тип оренди, річний приріст тощо. Все, що ви хочете включити або вказати в деталях оренди в цьому пункті. Обов'язково вкажіть будь-які ремонтні або ремонтні роботи, які Ви хочете або потребуєте орендодавця, щоб зробити це у просторі, або що Ви самі зробите. Звертайтеся за безкоштовною орендою, меблями, додатковою парковкою - все, що може знадобитися, щоб зробити простір кращим для вашого бізнесу.

Я в захваті від перспективи оренди вищезгаданого простору і відчуваю, щоINSERT Назва підприємства) буде для вас перевагою. Якщо у вас виникли запитання щодо цієї пропозиції щодо умов лізингу або виходу з бізнесу, зв'яжіться зі мною за адресою (INSERT номер телефону та найкращий час дзвінка), або електронною поштою на адресу (INSERT Ваша електронна адреса).

Дякуємо, що знайшли час для розгляду цієї пропозиції. Я з нетерпінням чекаю швидкої та вигідної відповіді.

З повагою, (залиште 2-3 порожні рядки для підписання свого імені чорнилом)

(INSERT Ваше ім'я - початкові обмеження)

(INSERT Ваш заголовок - початкові обмеження)

Примітка. Якщо ви додаєте будь-які вкладення або копіюєте когось іншого, кращий спосіб показати, що в діловому листі після вашого підпису, як це, і в цьому порядку:

З повагою, (залиште 2-3 порожні рядки для підписання свого імені чорнилом)

(INSERT Ваше ім'я - початкові обмеження)

(INSERT Ваш заголовок - початкові обмеження)

Додатки: (Перелічіть більше одного на окремих рядках, з відступом)

cc: Дженніфер Барнс, агент з лістингу

Як відформатувати другу сторінку бізнес-листа

Якщо ваш лист довший за одну сторінку, стандартний формат бізнес-листа для запуску другої сторінки такий:

Лист:

Сьогоднішня дата

Сторінка друга

Потім пропустіть по два-три порожні рядки і виберіть місце, де починається буква для другої сторінки.

Як надіслати лист-пропозицію

Ви можете надіслати лист-пропозицію, надіслати його або надіслати електронний лист із вкладеним файлом, що містить лист пропозиції. Якщо ви все ще боретеся з тим, які терміни включати, ось більше статей з великими порадами та порадами про переговори про найкращі умови!

Поради щодо написання листа пропозиції

• Пам'ятайте, що це діловий лист. Тримайте його чистим, простим і доречним, але не бійтеся використовувати значущі «пункти продажу», щоб допомогти перемогти власника.
• Уникайте використання гумору, сленгу або особистих почуттів щодо політики, релігії або будь-якої іншої теми, яка не пов'язана з метою листа (зробити пропозицію).
• Не використовуйте запашні канцелярські товари. Ваш папір повинен бути білим, розміром із літерами та без кордонів, а також з вашим звичайним фірмовим бланком.
• Надішліть лист у звичайний білий конверт бізнес-розміру. Ніколи не складайте лист для розміщення в менший конверт. Якщо ваш лист містить більше семи сторінок, включаючи вкладені файли, використовуйте конверт плоский, 8-1 / 2 x 11 ”. Переконайтеся, що в верхній, лівий кут конверта включена зворотна адреса і переконайтеся, що на конверті достатньо достатньо поштових відправлень!