Зрозумійте "Gross-Up" перед підписанням комерційної оренди

Термін "валовий дохід" зазвичай застосовується до оренди, що повністю обслуговується, що іноді називають "орендними договорами повного комплексу послуг". Орендар сплачує фіксовані суми за певні послуги, окрім базової оренди за фактичний прокат, який він орендує.

Наприклад, орендодавець може платити за технічне обслуговування в загальній площі, яка також називається CAM витратами, потім розділити цей збір на кількість квадратних футів у будівлі і стягувати з кожного орендаря суму, що базується на відсотках квадратних футів, які він займає. Умови оренди в оренді дозволяють, що якщо будівля зайнято менше ніж від 90 до 100 відсотків, витрати все ще розраховуються на пропорційну частку експлуатаційних витрат орендарів до тих відсотків - від 90 до 100 відсотків.

Валова сума виплачується як додаткова рента і найчастіше охоплює змінні витрати, ті, які можуть збільшуватися або зменшуватися в будь-якому місяці залежно від зайнятості та інших факторів.

Переваги грошової оренди для поміщиків

Це один з випадків, коли ви не можете отримати те, за що платите, якщо ви є орендарем. Як приклад, скажімо, що Leo Landlord тільки що купив комерційну будівлю. Tom Tenant є першим, хто орендує приміщення від нього. Том орендує 10 000 квадратних футів приміщення для зберігання. Будівля налічує 100 000 квадратних футів. Том орендує 10% будівлі.

У базовому сценарії, який розділяє змінні витрати між орендарями, Том заплатить 10 відсотків цих витрат, оскільки 10 відсотків будівлі виділено йому. Але тепер давайте скажемо, що Лео важко знайти інших орендарів, і цей стан триває кілька місяців. Якщо у Томі немає договору про окупність, то Лео застряг із рахунком на 90% витрат, які, як правило, сплачують його орендарі просто тому, що немає інших орендарів, до яких він може виділити.

Валовий пункт може дозволити йому підняти відсоток Тома до 50 відсотків, але, швидше за все, до 95 або 100 відсотків, тому що він єдиний орендар в будівлі.

Як це справедливо?

Tom Tenant може не подумати, що така домовленість є справедливою, але Том, по суті, є єдиним орендарем, який користується послугами, включеними до цих змінних витрат. Лео Орендодавець не виграє безпосередньо, тому можна сказати, що це несправедливо для нього, щоб платити за 90% послуг, які використовує тільки Том. Можливо, однією з цих витрат є підтримка камер спостереження на стоянці. Тому що немає інших орендарів, єдині люди, що приїжджають і йдуть на цій стоянці, є клієнтами Тома, тому здається розумним, що Том повинен платити за послугу.

Прочитайте тонкий друк

Якщо ви плануєте вступати в комерційний лізинг, уважно прочитайте дрібний шрифт і захистіть себе, зробивши невелику додаткову домашню роботу. Якщо дійсно існує застереження про загальний обсяг, переконайтеся, що допустиме збільшення знаходиться в розумних відсотках. Якщо Том платить за все це обладнання для спостереження, він, напевно, шкодує, що не намагався домовитися про відсоток зниження. Дозволений відсоток має бути чітко викладений в оренді.

Більше того, якщо Том заглянув у минулу історію Лео з орендою комерційних будівель, він міг би зрозуміти, що Лео історично важко отримувати й утримувати орендарів з тієї чи іншої причини. Або, можливо, Лео просто недосвідчений - це його перша спроба такого інвестування, тому йому може знадобитися трохи часу, щоб це було правильним. У будь-якому випадку, Том, можливо, не захоче укласти договір оренди з Лео, що включає в себе загальну пропозицію з цієї причини - більш імовірно, що він може бути одним з небагатьох орендарів у будь-який час.

Якби було 7 орендарів, які орендували 70000 квадратних метрів від Лео, то загальна сума була б меншою, в основному, різницею між 70% і 95 або 100%, і ця різниця була б розділена між усіма сімома орендарями.